Обзор семинара о новом Гражданском кодексе РФ.

(размещено по просьбе одного из пользователей Сайта)

Хочу поделиться некоторыми моментами, затронутыми на посещенном мной на днях семинаре, посвященном вопросам новелл правового режима недвижимости (проведенным к.ю.н., доцентом, начальником управления частного права ВАС РФ, Романом Сергеевичем Бевзенко), показавшимися мне предметными и интересными.

Не углубляясь во все сказанное, постараюсь отразить наиболее интересную информацию.
Основное внимание было уделено положениям статьи 8.1. ГК РФ.
1. В первую очередь было обращено внимание на то, что введение положений ст. 8.1. ГК РФ, это попытка отказаться от государственной регистрации права. Как было отмечено, исходя из практики зарубежных стран, можно сделать вывод о том, что, по сути, в мире существует всего две системы (французская – определяется по всем сделкам, ведется по объекту, и немецкая – подразумевает ведение поземельной книги, определяется по собственнику). У нас же, в силу наследия переходного периода, когда отказались от обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью, она на сегодняшний день смешанная. В выводе было отмечено, что наиболее оправдывает себя и ближе к нам немецкая система, однако, для преобразования и приведения ее в совершенство, по мнению лектора, следует возродить нотариальное заверение сделок, но при условии профессиональной и добросовестной работы нотариусов, обеспеченной определенной законодательной системой и системой гарантий, в том числе покрытия возможных рисков из страховки нотариуса.

2. Немало внимания было уделено договорам аренды. При этом нужно быть внимательным к одному немаловажному факту.
В силу того, что первоначально законопроект изменений гражданского законодательства разрабатывался как единое целое, а затем был поделен на несколько частей, получилось так, что начало комплекса изменений в систему гражданского законодательства включены в одну часть, продолжение в другую и т. д.. И т. к. эти части вводятся во временном отрыве друг от друга, заложенная система «разрывается», и обеспечивающая одну норму, последующая за ней, другая норма, на существенный промежуток времени «выпадает». Аналогичная ситуация произошла с положением об отмене ч. 2 ст. 651 ГК РФ (подробнее о задуманном законодателем чуть ниже), однако вовремя спохватились, и Президент подписал закон «об отмене «отмены»» (см. фед. закон № 21-ФЗ от 04 марта 2013 г., им же устранены противоречия между Законом об ОЭЗ и Градостроительным кодексом, в части функций уполномоченного по выдаче разрешений на строительство на земельных участках). НО(!!!), промешкав, его не успели вовремя опубликовать, в силу чего в период с 01 марта 2013 г (вступление в силу закона № 302-ФЗ от 30.12.12). по 03 марта, норма ч. 2 ст. 651 ГК РФ не действует, что может служить возникновению разного рода «пикантных» ситуаций, связанных с правами арендатора, возникшими в указанные дни, на пользование и владение арендованным, лет так на сорок девять, имуществом (как отмечено лектором, чего нет в реестре, того нет для нового собственника)….
О задуманном законодателем, в силу чего норма по госрегистрации договоров аренды недвижимости, заключенных на срок более года подлежала упразднению, лектор рассказал следующее.
По проекту, в альтернативу долгосрочного договора аренды, в блоке пятом законопроекта (во вложении, см. п. 145, применительно к разделу II), посвященном институту вещного права, с целью удовлетворения потребностей гражданского оборота, законодателем предусматривается три вида ограниченного вещного права:
- право застройки (глава 20.1);
- право личного пользовладения (глава 20.3);
- право ограниченного владения земельным участком (для, например, размещения банкоматов, терминалов и пр.., статья 297.1).
Таким образом, отмена положения ч. 2 ст. 651 ГК РФ должна была обеспечиваться введением названных ограниченных вещных прав, и вместе с тем, сопроводиться отменой статьи 617 ГК РФ.
(далее в этой части не буду углубляться, надеюсь, будет полезен и скажет о многом материал самого законопроекта).

3. Было обращено внимание на проблему так называемого «регистрационного разрыва», (с момента заключения сделки до момента внесения записи о ее регистрации, см. п. 2 ст. 8.1. ГК РФ), когда могут произойти события, которые не только не позволят сделке состояться, но и могут привести к возникновению проблем, например, в случае смерти одной из сторон, в этот период. Было отмечено, что решение этой проблемы обсуждается законодателем, и в качестве одного из решений лектор назвал закрепление в законе возникновения права не с момента внесения записи, а с момента подачи заявления сторонами.
Также, было отмечено, что пишется новый закон о государственной регистрации прав на недвижимость, учитывающий положения п. 2 ст. 8.1. ГК РФ., в том числе, и применительно к формулировке, «если иное не установлено законом». В качестве такого «иного» лектор назвал права собственности на недвижимость, возникающие в силу, например, следующих прав: права наследования (ст. 1152 ГК РФ); правоприемства при реорганизации юридического лица (вывел Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"); возникновение права собственности с момента выплаты пая (ст. 218 ГК РФ); совместная собственность супругов.

В заключении лектором было обращено внимание на то, что с 01 октября 2013 года вступает в силу ч. 3 ст. 142 ГК РФ, в соответствии с которой ценными бумагами будут являться акция, вексель, закладная, инвестиционный пай паевого инвестиционного фонда, коносамент, облигация, чек и иные ценные бумаги, названные в таком качестве в законе или признанные таковыми в установленном законом порядке. Признаться, к концу семинара я не очень ухватила, к чему было обращено на это внимание, но как мне понимается, это касается и направлено на регулирование правоотношений, обеспечение и защиту прав и интересов при инвестиционном строительстве, когда объекта права (недвижимости) еще нет, а участник уже пытается ее (недвижимость) купить и выражает на нее свои притязания.

Особо была отмечена новелла, закрепленная в статье 130 ГК РФ (см. законопроект), в соответствии с которой «в качестве недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект (чстатья 133), признается единый имущественный комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, неразрывно связанных физически и технологически (в том числе линейных объектов - железные дороги, линии электропередачи, трубопровод и др.), либо расположенных на едином земельном участке, если объединение указанных объектов в одну недвижимую вещь отражено в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (статья 131); земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь». По замечанию лектора, данная норма позволит рассматривать такой «комплекс» как один, единый, объект права, благодаря которому достаточно будет иметь только свидетельство на земельный участок, а все «сопутствующие» строения будут рассматривать как его составляющие части.

На этом, в принципе, можно закруглиться. Хочется только отметить, что с удовольствием поддержу возможную дискуссию, если исходя из содержания этой публикации у кого-либо возникнут вопросы и мысли для обсуждения.
Пользователь сайта «avtoritet-online.ru», Анна.

06.09.2014 12:03

1 комментарий

18.09.2014 17:57
Страшная вещьчь